Kredyt na budowę domu na działce rolnej

By 22 września 2016doradztwo kredytowe

Budowa na działce rolnej to powszechnie stosowana i częsta praktyka. Przed wejściem w życie 01.05.2016 roku ustawy o obrocie gruntami rolnymi banki bez ograniczeń  stawiały do dyspozycji klientom kredyt na budowę domu na takim gruncie. Co się zatem zmieniło i dlaczego naraz wszystkie bez wyjątku banki wstrzymały wydawanie decyzji/podpisanie umów/uruchomienie kredytu dla tego typu przedsięwzięć.budowa na działce rolnej

Czym jest budowa na działce rolnej?

Każda działka posiada swoje przeznaczenie, co jest potwierdzone w ewidencji gruntów odpowiednim oznaczeniem. Działka rolna ma oznaczenie R lub pokrewne i w konsekwencji jest przeznaczona dla celów rolnych. Wspomniana ustawa wprowadza obostrzenia co do handlu takimi rodzajami gruntu. Istotny dla tematu jest zapis, że działkami poniżej 0,3 ha można handlować bez żadnych ograniczeń. Oczywiście zawsze prawo pierwokupu działki rolnej ma Agencja Nieruchomości Rolnych. W większości działki przeznaczone pod budowę domu są poniżej wymienionego limitu, więc pozornie nie ma problemu. Pozornie?

Czy bank sfinansuje budowę na działce rolnej?

Źródło problemu tkwi tak naprawdę w innej ustawie: o księgach wieczystych i hipotecznych. Jest w niej zapis, że wysokość hipotek dla działki rolnej nie może przekraczać wartości rynkowej działki i dotyczy to wszystkich działek rolnych, bez względu na ich wielkość. Ustawodawca miał pomysł, aby ANR chcąc wykupić taką działkę, nie musiała płacić za nią powyżej wartości rynkowej. Aby zobrazować problem przytoczę przykład.

Zaciągając kredyt w wysokości 100.000 złotych bank ustanawia hipotekę wartości 170.000 lub nawet 200.000 złotych, która ma zabezpieczyć wartość długu oraz odsetek. Z tego wynika, że chcąc kupić działkę o wartości rynkowej 100.000 złotych, możemy na nią dostać około 60.000 złotych kredytu. W takiej samej proporcji możemy dostać kredyt na budowę domu, a więc wymagany wkład własny w budowę to minimum 40%.

Czy jest możliwa budowa na działce rolnej?

Oczywiście, że budowa na działce rolnej jest możliwa. Istnieją warunki, które trzeba spełnić aby taką budowę rozpocząć, mianowicie niezbędne jest prawomocne pozwolenie na budowę lub nie ma sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. I nie ma znaczenia jakiej wielkości jest działka. Należy w tym miejscu podkreślić i to jest to główne ograniczenie dla banków, że przy działce rolnej podlegającej ustawie o obrocie gruntami rolnymi, tj. o powierzchni powyżej 0,3ha, może ją nabyć osoba z uprawnieniami rolniczymi, zamieszkała w gminie, w której znajduje się działka. Ten zapis ustawy ogranicza krąg potencjalnych klientów, którzy będą mogli kupić wybudowany dom. Dla banku to ograniczenie możliwości upłynnienia zabezpieczenia kredytu na okoliczność dochodzenia potencjalnych roszczeń, dlatego wstrzymano procesy kredytowe z udziałem działek rolnych właśnie.

Co można z tym zrobić?

Aby móc skredytować budowę domu na działce rolnej w maksymalnej wysokości(na dziś do 90% wartości nieruchomości) powinniśmy zmienić przeznaczenie działki w ewidencji gruntów. Nie ma problemu(po nowelizacji ustawy) jeśli dla działki są wydane warunki zabudowy, pozwolenie na budowę lub istnieje plan zagospodarowania dla działki lub studium zagospodarowania z którego wynika, że działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Wtedy działka pomimo oznaczenia w ewidencji, że jest rolna, jest traktowana jako działka budowlana i nie ma problemu z kredytem. Jeśli nie ma takich dokumentów można działkę odrolnić lub dać dla kredytu inne zabezpieczenie.

Masz problem? Zadzwoń, napisz – postaram się pomóc.

Piotr Wróbel

doradca kredytowy Warszawa

About Piotr Wróbel

Finanse to mój zawód ale i hobby. Lubię pomagać klientom rozwiązywać problemy i znajdować najlepsze rozwiązania. Setki załatwionych spraw i setki zadowolonych klientów daje powód do dumy. W nierównej walce z bankami warto mieć po swojej stronie osobę z doświadczeniem.

8 komentarzy

  • Piotr Burszewskki napisał(a):

    Mam zamiar kupić działkę, ale w ewidencji gruntów jest oznaczona jako rolna. Niestety nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy wystarczą aktualne warunki zabudowy dla działki?

    • Piotr Wróbel napisał(a):

      Według dzisiejszego stanu rzeczy wystarczą aktualne warunki zabudowy, oczywiście jeśli zawierają zapis o przeznaczeniu na cele mieszkaniowe. Banki zabezpieczą kredyt na takiej działce.

  • Katarzyna napisał(a):

    Witam. Proszę o poradę. Bank odmówił kredytu hipotecznego na remont ponieważ dom stoi na działce rolnej o powierzchni hektara. Zaproponowano mi podzielenie działki przez geodetę. Czy znajdę jakieś obejście, żeby nie tracić czasu oraz gotówki na geodetę.
    Pozdrawiam

    • Piotr Wróbel napisał(a):

      Przy takiej wielkości działki podział to jedyne sensowne rozwiązanie. Można ewentualnie zabezpieczyć kredyt na innej nieruchomości.

  • Anna napisał(a):

    Witam

    A jak banki odnoszą się do działki z pozwoleniem na budowę działka do 0,3ha ale dojazd do drogi publicznej jest przez sąsiednią działkę, której tez jestem właścicielem,

    Pozdrawiam

    • Piotr Wróbel napisał(a):

      Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, zatem można ustanowić służebność prawa przejazdu, albo wydzielić część działki jako drogę dojazdową.

  • ania napisał(a):

    Witam, chcielibyśmy z mężem postawić domek parterowy (do max 80 metrów kwadratowych użytku). Obecnie jest to działka moich teściów, na której stoi tez ich obecny dom. Jakie pozwolenia na sfinansowanie tego domu mogę oczekiwać? 100% kosztów budowy ? ponadto musimy chyba uzyskać pozwolenie na budowę domu na części tej działki teściów? Będę wdzieczna za porade i informację.

    • Piotr Wróbel napisał(a):

      Jest dwa sposoby na skredytowanie domku:

      1. Podział działki i budowa na nowo wyodrębnionej działce,
      2. Teściowe darują % udziały w działce wam, następnie pozwalają na ustanowienie na swoich udziałach hipoteki.

      Oczywiście pozostałe dokumenty typu projekt i pozwolenie na budowę w standardzie.

      W razie pytań zapraszam do kontaktu.

Leave a Reply